Tədbiri giriş sözü ilə İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin sədri Azər Mehtiyev açıb. Onun sözlərinə görə, bugünkü Konfrans Avrasiya Əməkdaşlıq Fondunun dəstəyi ilə icra olunan “Mənzil təsərrüfatı idarəçiliyi mexanizmlərinin işlənilməsi və vətəndaş iştirakçılığının artırılması” layihəsi çərçivəsində keçirir. A.Mehtiyev layihənin məqsədinin Azərbaycanda dövlət orqanlarının həyata keçirdiyi mərkəzləşdirilmiş mənzil təsərrüfatı idarəçiliyindən yerli özünüidarə prinsiplərinə əsaslanan sistemə keçidin təmin olunması olduğu bildirib. O qeyd etdi ki, layihə çərçivəsində Azərbaycanda mənzil təsərrüfatı sahəsində aparılan islahatların mövcud durumu qiymətləndirilib, mənzil təsərrüfatı qanunvericiliyi araşdırılıb, xarici ölkələrdə, o cümlədən keçmiş SSRİ ölkələrində bu sahədə aparılan islahatların nəticələri öyrənilib.

A.Mehtiyev qeyd etdi ki, 2009-cu ildə qüvvəyə minən Mənzil Məcəlləsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin bir neçə üsulunu nəzərdə tutur. Bu üsullardan ən əsası mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin yaradılması (MMMC) və bu cəmiyyətlər tərəfindən binaların idarə edilməsidir.Məcəllənin qəbulundan 4 il keçməsində rəğmən adıçəkilən Cəmiyyətlər mənzil idarəçiliyi sisteminə daxil ola bilməyiblər. Təcrübədə MMMC-lərin yaradılması ilə bağlı tək-tük təşəbbüslər olsa da onlar fəaliyyət göstərə bilmirlər. Araşdırmalar göstərir ki, MMMC-lərin yaradılması və fəaliyyəti üçün bir çox məsələlər hələ də açıq qalır və onlar təcili həllini tapmalıdır.Onun sözlərinə görə, İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyi MMMC-lərin yaradılması və fəaliyyətinin təşkili sahəsində mövcud qanunvericiliyi araşdırıb və aşkara çıxan problemləri aradan qaldırılması istiqamətində Tövsiyələr hazırlayıb. “Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətləri haqqında qanunvericiliyin inkişaf perspektivləri” adlı konsepsiya sənədini hökumətə göndəriləcək.

A.Mehtiyev həmçinin layihə çərçivəsində hazırlanmış təşkilatın ekspertləri tərəfindən hazırlanmış və iştirakçılara paylanmış “Mənzil təsərrüfatının idarəçiliyi: Azərbaycan üçün uğurlu təcrübələr” kitabı haqqında qısaca məlumat verdi.

İTYİB-in hüquqşünas eksperti Azad TALIBOV “Mənzil Mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətləri və kondominium mülkiyyəti haqqında qanun layihəsinin perspektivləri” mövzusunda təqdimat edib.  Təqdimatçı çıxışında əsasən çoxmənzilli binaların idarə edilməsinin hüquqi aspektlərinə, xüsusən də Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyətlərinin (MMMC) statusuna toxunub. Onun sözlərinə görə, MMMC-lər Mülki Məcəllənin 43-119-cu maddələrinə, o cümlədən, Mənzil Məcəlləsinin 119-145-ci maddələrinə uyğun olan qaydada dövlət qeydiyyatından keçməli və fəaliyyət göstərməlidirlər: “Qüvvədə olan Mənzil Məcəlləsinin 119.2-ci maddəsində göstərildiyi kimi, MMMC-lər qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil. Zənnimizcə, gələcək qanunvericilikdə, qeyri-kommersiya təşkilatı olan MMMC-nin fəaliyyətinin əsas prinsipləri, Mülki Məcəllədə qeyri-kommersiya təşkilatlarından sayılan ictmai birliklərə daha çox uygunlaşdırılmalıdır. Çünki, MMMC-lər də ictimai birliklərdə olduğu kimi, konkret qrup təbəqələrin və ya müəyyən əhali qrupunun maraqlarını nəzərə almaqla ictimai-sosial məqsədlər daşıyan qeyri-kommersiya təşkilatıdır. İctimai birliklərə oxşarlıq həmçinin ondan irəli gəlir ki, MMMC-lər də üzvlüyə əsaslanır”.

Ekspert çıxışında MMMC-lərin qeydiyyat məsələsindəki problemlərə də toxunub: “Qanunvericilikdə kommersiya hüquqi şəxsləri ilə qeyri-kommersiya hüquqi şəxslərinin qeydiyyat qaydaları arasında böyük fərq nəzərdə tutulub. Kommersiya tipli hüquqi şəxslər Vergilər Nazirliyində qeydiyyatdan keçir və daha sadə xarakter daşıyır. Qeyri-kommersiya hüquqi şəxsləri isə Ədliyyə Nazirliyində qeydiyyatdan keçirlər və daha çətin xarakter daşıyır. Bu o deməkdir ki, MMMC-lər də digər qeyri-kommersiya hüquqi şəxsləri kimi, qeydiyyatdan keçməsi 40 günədək müddətə davam edir və müvafiq icra orqanının təşəbbüsü ilə uzadıla da bilər. Zənnimizcə, digər qeyri-kommersiya təşkilatlarından fərqli olaraq MMMC-lərin daha asan qaydada qeydiyyatdan keçməsi üçün dövlət səviyyəsində mərkəzləşdirilmiş qaydada təsdiq olunmuş MMMC-nin Nümunəvi Nizamnaməsi qəbul edilməlidir və qeydiyyat zamanı MMMC-nin nizamnaməsinin və digər sənədlərinin Nümünəvi Nizamnaməyə uyğun gəlib gəlməməsi yoxlanmalıdır. Belə olacağı halda MMMC-nin qeydiyyatı bir qədər surətlənərdi. Bundan başqa, elektron qaydada dövlət qeydiyyatından keçmənin də bu sahədə tətbiq olunması çox yerində olardı. Bəzi dövlətlərdə belə təcrübə müsbət nəticələr verib. Məsələn, Estoniyada Ədliyyə Nazirliyi nəzdində hüquqi şəxslərin Vahid reyestr və informasiya sistemi Mərkəzi təsis edilib. Hüquqi şəxs kimi qeydiyyatdan keçmək arzusunda olanlar bütün müvafiq sənədləri həmin mərkəzdə qeydiyyatdan keçirirlər.”.

MMMC-lərin hüquq və vəzifələrinə toxunan ekspertin fikrincə, qanunvericilik tərəfindən MMMC-lərə bir sıra hüquqlar verilib və huquqların əksəriyyəti sırf inzibati-təşkilatı xarakter daşıyır: “Bütün bu hüquqları iki növdə fərqləndirmək olar: Bir hissəsi təşkilatı, digər isə müdafiə xarakterlidir. Əlbəttə ki, MMMC-i yerli xüsusiyyətlər nəzərə almaqla, bəzi lokal xarakterli, yəni yalnız konkret götürülmüş həmin ərazi üçün əhəmiyyətli olan yuxarıda göstərilməyən başqa qaydalar da müəyyən edə bilərlər. Lakin bu qaydalar qüvvədə olan Qanunvericilik tələblərini pozmamalıdırlar. Məsələn: belə qaydalarda nəzərdə tutula bilər ki, sakinlərin mənzillərində ev heyvanları saxlaması qadağan edilir və ya bina sakinlərinin maşınlarının saxlanması üçün müəyyən edilmiş dayanacaqdan kənarda onları saxlamaq qadağan edilir və s. Zənnimizcə, gələcəkdə qanunvericilikdə müvafiq qaydaları pozan mülkiyyətçilərə qarşı məhkəməyə müraciət edənədək inzibati təsir tədbirlərinin tətbiqi üçün də istifadəyə imkan verilməlidir”.

Çıxışçı MMMC-lərin idarə edilmə mexanizmləri barədə danışıb. “MMMC-lərin idarəetmə orqanlarını iştirakçıların ümumi yığıncağı, Çəmiyyətin idarə heyəti, maliyyə təftiş komissiyası təşkil edir.  Göründüyü kimi, bütün bu orqanlar əsasən kollegial xarakterlidir. Qurumun ali idarəetmə orqanı - ümumi yığıncağıdır.Bu orqan lokal xarakterli qaydaları müəyyən etmək və digər orqanları seçmək, o cümlədən onların hesabatını dinləmək səlahiyyətlərinə malikdir. MMMC-rin idarə heyəti cəmiyyət iştirakçılarına hesabat verən cəmiyyətin icra orqanı olmaqla cəmiyyətin fəaliyyətinə cari rəhbərliyi həyata keçirir. Bu orqan seçkili xarakter daşıyır və cəmiyyətin iştirakçıları sırasından nizamnamə ilə müəyyən edilmiş, lakin iki ildən artıq olmayan müddətə seçilir. Bu orqanın fəaliyyət müddətinin qısa müddətlə məhdudlaşdırılması bütün sakinlərin cari idarəçilikdə iştirak etməsinə imkan verir. Maliyyə təftiş komissiyası isə mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin ümumi yığıncağında iki ildən artıq olmayan müddətə seçilir”.

A.Talıbovun sözlərinə görə, qüvvədə olan milli qanunvericilikdə MMMC-nin fəaliyyəti ilə əlaqədar ən böyük çatışmazlıqlardan biri, bu cəmiyyətlərə dövlət tərəfindən hansı konkret formalarda dəstək göstərilməsi məsələsinin müəyyən edilməməsindədir. Bir sıra keçmiş sovetlər məkanından olan Respublikalarda bu sahədə müsbət təcrübələrə rast gəlmək olar. Məsələn, Litva Respublikasında bu sahədə qüvvədə olan «Çoxmərtəbəli binaların mülkiyyətçilərinin Assosiasiyası haqqında»Qanunun 32.1-ci maddəsində qeyd olunur ki, hakimiyyət orqanları milli sərvətin tərkib hissəsi olaraq mənzil fondunun qorunması məqsədilə mənzil mülkiyyətçiləri birliyinin fəaliyyəini dəstəkləməlidir. Bunun üçün aşağı gəlirli əhalinin mənzil xərclərinin tam və ya qismən ödənilməsini, ümumi istifadədə olan əmlakın bərpası xərclərinin qarşılanması üçün qanunvericilik aktlarında dəqiq mexanizmlər nəzərdə tutmalı, zəruri hökumət proqramları hazırlanmalıdır.

Yaxın gələcəkdə qəbul ediləcək müvafiq qanunda çoxmərtəbəli binaların kapital təmirini və ya mənzil fondunun modernləşdirilməsi üçün kreditləşdirmə sistemi (zəmanət agentlikləri, ixtisaslaşmış banklar və s.) fəaliyyət göstərməlidir.

Mənzil mülkiyyətçilərinin binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə ödədiyi xərclərin tarifləri və ya onların müəyyənləşdirilməsi meyarları hələ də qanunvericilikdə nəzərdə tutulmayıb. Düzdür, Mənzil Məcəlləsinin 125.2.4. maddəsində göstərilir ki, hər birMMMC iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək hüququna malikdir. Lakin, bu təcrübədə müəyyən özbaşınalıqlara gətirib çıxara bilər. Qanunvericilikdə bununla əlaqədar ümumi meyarlar nəzərdə tutulsa, daha yaxşı olar. 

Millət vəkili Vahid Əhmədov mənzil idarəçiliyində ciddi problemlərin olmasını qeyd edib. Onun sözlərinə görə, qanunvericiliklə bağlı irəliləyişlər olsa da, təcrübədə konkret addımların atılmasını müşahidə etmək olmur: “Xüsusilə də mənzillərin mülkiyyəti və idarə edilməsi ilə bağlı problemlər daha qabarıqdır. Bunun üçün lazımi normativ aktlar qəbul edilməlidir. Mənzil İstismar Sahələrinin (MİS) ləğv edilməsi vaxtı çatıb. Onların səlahiyyətlərinin bir hissəsi bələdiyyələrə verilməlidir. Hökumət mənzil idarəçiliyinin vətəndaşlara verilməsindən qorxmamalıdır. Vaxtilə dövlət əmlakının özəlləşdiriməsində də narahatçılıq var idi ki, özəlləşmədən sonra onu insanlar necə idarə edəcəklər. Ancaq təcrübə göstərdi ki, bu mümkündür. Ona görə də mənzillər mülkiyyətçilərin idarəçiliyinə verilməlidir”.

Millət vəkili  Əli Məsimov da diqqəti qanunvericiliyin icrasına yönəltdi və beynəlxalq təcrübədən yararlanmağın vacibliyini vurğuladı. Millət vəkili diqqəti əsasən 2 məsələyə yönəltdi: “Əvvala, Xruşşov layihəli evlərin istismar müddəti bitir və bu gələcəkdə böyük problemlər yarada bilər. Həmin evlər mülkiyyətçilərin sərəncamına veriləndə onların vəziyyəti diqqətə alınmalıdır. İkinci məsələ, yeni tikilmiş evlərdə kommunal problemlərlə bağlıdır. Həmin evlərə köçəndə evin qiyməti qədər təmirə vəsait tələb olunur. Bu azmış kimi su, qaz, işıqla bağlı problemlər yaranır. İnsanlar əziyyət çəkirlər. Buna görə bu məsələlərin həlli üçün qanunvericilik bazasının təkmilləşdirilməsi ilə yanaşı işlək mexasnizmlərin yaradılması da vacibdir.”. Ə.Məsimli mənzil təsərrüfatının idarə edilməsində bələdiyyələrin rolunun düzgün müəyyənləşdirilməsini də zəruri sayıb.

İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Mənzil-kommunal siyasəti şöbəsinin müdir müavini Mikayıl Zeynalov çıxışında təmsil etdiyi Nazirliyin bu sahədə gördüyü işlər barədə danışdı. Onun sözlərinə görə, Mənzil Məcəlləsinin qəbulundan sonra mənzil təsərrüfatının idarə edilməsi üçün bir sıra normativ aktlar qəbul edilib. Zəruri hüquqi bazanın olmasını vurğulayan çıxışçıya görə, vətəndaş aktivliyinin artmasına, bələdiyyələrin bu işdə təşəbbüskarlığının artmasına ehtiyac var.

Xətai bələdiyyəsinin üzvü Məhərrəm Həsənov bələdiyyələrin yerləşdiyi ərazilərin xəritələrin olmamasından narazılıq etdi və bunun onların işinə maneçilik törətdiyini qeyd etdi. Mövcud mənzil fondunun bərbad olmasını vurğulayan bələdiyyə üzvü müvafiq tikinti normativlərinin qəbulu və onlara riyaət edilməsinin vacibliyini bildirib.

İqtisadçı Nazim Məmmədov ümumi istifadədə olan torpaqların özəlləşdirilməsi məsələlərinə toxunub. Onun sözlərinə görə, vaxtilə yeni tikilən binalarda binanın yerləşdiyi torpaq dövlət mülkiyyətinə məxsus idi və bu idarəçilikdə problemlər yara bilər. İndi bu məsələ qismən həllini tapıb, çünki yeni bina tikildikdə artıq əvvəlcə torpaq özəlləşdirilir sonra tikintiyə icazə verilir.

Mülki Cəmiyyətə Doğru Mərkəzi rəhbəri Abil Bayramov bir sıra normativ aktların, o cümlədən texniki standartların qəbulu vacib sayıb. Onun fikrincə, mülkiyyətçilərin məsuliyyətini artırmaq üçün sanksiyaların verilməsi mexanizmləri işlənməlidir.

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin sədr müavini Rövşən Ağayev çıxışında MİS-lərin fəaliyyətinə hüquqi don geyindirmək cəhdlərinə münasibət bildirdi. “Onun sözlərinə görə, onlar hansısa formada saxlasa da belə onlarla işləyib-işləməmk qərarını mülkiyyətçilərin yaratdıqları qurum - mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti verməlidir. Çünki qanunvericilik belə tələb edir”.

Azərbaycanda Enerji resurslarına qənaət edilməsi üzrə Təşəbbüsün milli koordinatoru Cahangir Əfəndiyev ölkədə kondominiumların yaradılmasının vacibliyinin qeyd etməklə yanaşı hazırda belə təşəbbüslərini dəstəklədiklərini, bunun üçün pilot layihələr həyata keçirdiklərini qeyd etdi.

Dəyirmi masa iştirakçıları mövzu ətrafına müzakirə aparıblar.